Yargıtay'dan kira tespit davalarında emsal karar

Yargıtay, kira tespit davalarında beş yıllık sürenin yenilenen sözleşmelerle sıfırlanamayacağına ve ilk kira başlangıcının esas alınması gerektiğine hükmetti. Karar, rayiç bedellerin altında kalan kiralar için beş yıl dolmadan da dava açılabileceğinin önünü açtı.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira hukuku açısından emsal niteliğinde bir karara imza attı. İstanbul'da bir iş yeri sahibi tarafından açılan kira tespit davasını inceleyen yüksek mahkeme, kira sözleşmelerinin yenilenmesinin beş yıllık süreyi sıfırlamadığına karar verdi.

Dava konusu olayda, 2005 yılında başlayan kira ilişkisi sonrasında 2018 yılında yeni bir sözleşme imzalanmıştı. Yerel mahkeme, 2018'deki sözleşmeyi esas alarak beş yıllık sürenin dolmadığı gerekçesiyle kira tespit talebini reddetmişti. Ancak Yargıtay, 2018'deki sözleşmenin sadece mevcut ilişkiyi yazılı hale getirdiğini belirterek, sürenin başlangıcının 2005 yılı olması gerektiğine hükmetti.

Yargıtay'ın kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceği hatırlatıldı. Yenilenen sözleşmelerde belirlenen bedelin rayiç değerleri yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi incelemesiyle tespit edilmesi gerektiği vurgulandı. Eğer kira bedeli emsallerin çok altında kalıyorsa, beş yıllık süre dolmamış olsa dahi hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirleme yapılması gerektiği ifade edildi.

Yüksek mahkeme, yerel mahkemenin kira sözleşmesi tarihini ve rayiç bedelleri yeterince araştırmadan karar vermesini usul ve kanuna aykırı buldu. Kararda, mahkemenin bilirkişi heyetinden ek rapor alarak, 2018 yılındaki yenileme döneminde kira bedelinin rayice uygun olup olmadığını incelemesi gerektiği belirtildi. Eğer bedel rayicin altındaysa, hak ve nesafete göre yeni bir kira bedeli belirlenmesi gerektiği vurgulanarak yerel mahkemenin kararı bozuldu.

Bu karar, kira sözleşmelerini yenileyerek süreyi uzattığını düşünen kiracılar ve kira bedelini güncelleyemeyen mülk sahipleri arasındaki uyuşmazlıklarda yeni bir hukuki standart oluşturuyor.

1 kaynak ve 4 yapılandırılmış olgu üzerinden hazırlanmış editoryal doğrulama özeti.

Yargıtay: Kira bedeli emsalden düşükse 5 yıldan önce de dava açılabilir